مصطلحات عقارية.. ضابطة البناء

تُعرف ضابطة البناء بأنها مجموعة القواعد والاشتراطات التي تنظم عملية البناء، من حيث نسبة البناء المسموح بها على عقار يمكن البناء عليه، ومساحة الوجائب التي يجب الالتزام بها في موقع البناء، والمسافات التي يجب أن يبتعد فيها البناء عن حدود العقارات المجاورة له والطرق المحاذية، والارتفاع الأعظمي للبناء، وعدد الطوابق، وفرض بناء مرآب حسب الضرورة.

وتختلف ضابطة البناء بين الريف والمدينة، وكذلك بين منطقة إدارية وأخرى، كما يوجد ضابطة بناء خاصة بالمدن القديمة والمناطق الأثرية، غايتها إبراز المناطق الأثرية وعدم طمسها بإحاطتها بمبانٍ حديثة وعالية وملاصقة لها، كما قد يفرض نظام ضابطة البناء في المناطق الأثرية أن يتم إكساء الأبنية الحديثة المجاورة لها بما يتلاءم مع طبيعتها العمرانية للمحافظة على الناحية الجمالية.

إن الغاية من نظام ضابطة البناء منع التلوث البصري والسمعي وحماية بعض المنشآت حسب الغاية منها، كضرورة أن يبتعد بناء المدارس ورياض الأطفال عن الشوارع المكتظة بالسيارات قدر الإمكان، وابتعاد الأبنية السكنية عن مصادر التلوث مثل مكبات النفايات أو المصانع التي ينبعث منها الدخان وبعض أنواع الغازات الضارة، إلى جانب ضرورة ملاءمة الأبنية والمناطق السكنية مع الكثافة السكانية واستطاعة البنية التحتية مثل الصرف الصحي، ومصادر مياه الشرب، والطرق، إضافة لتوفر المدارس والمشافي والخدمات العامة.

وتقسم ضابطة البناء العقارات القابلة للبناء عليها إلى فئات، وهي فئة (أ)، فئة (ب)، فئة (ج)..، تبعًا للمنطقة الإدارية التي يتبع لها العقار، فيكون لكل فئة من هذه الفئات وجائب مختلفة عن غيرها، كما يختلف عدد الطوابق المسموح بها تبعًا لتصنيفها.

إذ تختلف شروط ضابطة البناء بين فئة وأخرى، فإذا كانت ضابطة البناء تسمح ببناء نسبته 50% من مجمل مساحة العقار، وكانت مساحته 1000 متر مربع، يجب أن تكون مساحة الطابق الواحد في هذه الحالة 500 متر مربع، وعدد الطوابق وفق ما تحدده ضابطة البناء بهذه المنطقة.

ويمكن أن تكون ضابطة البناء في مراكز المدن تسمح ببناء ما نسبته 100% من مساحة العقار، وبهذه الحالة يمكن البناء على مساحة كامل العقار دون الرجوع ولو لسنتمتر واحد عن حدود العقار المجاور، أما عدد الطوابق فيجب الالتزام به وفق ما تحدده ضابطة البناء.